相続財産の中でも、不動産は特にトラブルが生じやすい資産です。現金や預金のように分割が容易ではなく、「誰が取得するか」「売却するか活用するか」といった判断で意見が分かれやすいためです。遺言書がないまま相続が発生すると、相続人同士の協議が難航し、場合によっては裁判に発展することもあります。この記事では、遺言書がない場合の不動産相続で起こりやすい問題と、それを防ぐための備えについて解説します。

遺言書がない場合の不動産相続

遺言書がなければ、相続財産の分け方は相続人全員による「遺産分割協議」で決定します。しかし不動産は分けにくい資産であるため、意見の一致が得られにくいのが実情です。話し合いがまとまらなければ不動産は共有名義となり、売却・賃貸・リフォームといった重要な判断に相続人全員の同意が必要になります。相続人が増えるほど調整は困難になり、結果的に不動産が「動かせない資産」となってしまうリスクがあります。

よくあるトラブルのパターン

• ・「実家に住み続けたい」という人と「売却して現金化したい」という人で対立
• ・利用予定のない土地や古家を相続し、固定資産税や管理費だけが発生
• ・共有名義のまま放置され、雑草繁茂や老朽化によって近隣トラブルに発展
• ・書類や鍵の所在が不明で、売却や登記手続きに時間がかかる

こうした事例はいずれも遺言書があれば防げた可能性が高いものです。

遺言書があると何が違うか

遺言書があれば、被相続人の意思を明確に示すことができ、相続人同士の協議は大幅にスムーズになります。例えば「自宅は長男に相続させる」「不動産は売却して代金を均等に分ける」といった具体的な指示があれば、対立の余地は大きく減ります。

遺言書には「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」があります。不動産が関わるケースでは、内容の不備や紛失のリスクが少ない「公正証書遺言」の作成がおすすめです。専門家の関与により、後々の法的トラブルを避けやすくなります。

2024年の相続登記義務化との関係

2024年から、相続によって不動産を取得した場合には、原則として３年以内の相続登記申請が必要になりました。遺産分割がまとまらないまま放置すると、登記ができず、過料の対象となる可能性もあります。遺言書によって承継先が明確になっていれば、相続登記もスムーズに進めることができます。

早めにやっておきたい３つの備え

1. 1. 遺言書の方針を定める
   家族の暮らしと資産保全の観点から、住み続けるか売るか、収益化するかを明文化しておきましょう。将来の介護や学費、納税資金の確保も併記すると実行性が高まります。
2. 2. 資産目録と鍵・書類の所在整理
   登記事項、固定資産税の納付書、管理会社・保険・ライフライン等の連絡先を一覧化。相続人が遠方でもすぐ動ける状態にしておくことが望ましいです。
3. 3. 相続後の活用方法のシナリオを検討する
   売却・賃貸・リフォームの費用や収支を事前に試算し、相続人が選択できる状態を整えておくと安心です。

ケースから学ぶ不動産相続

ケースA

首都圏の実家を兄弟３人で共有。居住と売却の意見が対立し、協議が1年以上かかりました。その間に内装劣化が進み、想定より低い成約価格に。→ 生前に「居住権＋売却時の按分」を遺言で定めていれば、防げた可能性の高いトラブル。

ケースB

地方の古家と農地を放置。雑草繁茂による近隣からの苦情、固定資産税や草刈費用が重荷となりました。→ 事前に「賃貸化or売却or寄付・利活用先」を比較検討しておけば、円滑に対応できたケース。

よくあるご質問（FAQ）

専門家と連携して進める不動産相続

不動産相続は、法律・税金・市場価値といった複数の要素が絡み合うため、相続人だけで判断するのは難しいこともあります。遺言書がない場合には特に、相続人同士の対立や管理負担が生じやすく、最終的に資産価値を損なう恐れもあります。

ディスカバリサーチでは、司法書士や税理士などの専門家と連携しながら、不動産の調査や価格査定から相続登記、売却・活用のご提案まで一貫して対応しています。相続登記義務化の時代だからこそ、遺言書の準備と早めの相談が大切です。

※本記事は一般的な解説であり、特定の事案への法的助言ではありません。最新の法令や税制は変更される場合があるため、個別の判断は必ず専門家へご相談ください。