はじめに

親の高齢化や施設入居、住み替えをきっかけに、実家を今後どうするかを考え始める人は少なくありません。 相続が発生してから実家の扱いを考え始めると、名義の整理や家族それぞれの考えの違い、売却のタイミングなど、これまで先送りにしてきた問題に向き合うことになります。

「誰が管理するのか」「売るとしたらいつか」「売却した場合、代金をどう分けるのか」といった点を整理しないまま話を進めると、 意見がまとまらず、話し合いが停滞してしまうケースも少なくありません。

一方で、相続前に実家を売却することが必ずしも正解とは限りません。売ることで整理しやすくなる場合もあれば、生活や家族の事情を考えると、 残した方がよいケースもあります。

この記事では、どのような条件がそろっていると売却が向いているのか、どんな場合に残す判断が現実的なのかという視点から、 判断の軸となるポイントを整理していきます。

① 相続前に実家を売却した方がよいケース

相続前の売却が検討されやすいのは、次のような状況です。

• ・相続人が複数いて、誰も実家に住む予定がない
• ・建物が古く、維持や管理の負担が大きい
• ・空き家になった場合の管理が現実的でない
• ・相続税や今後の生活費に備えて、資産を現金化しておきたい

特に注意が必要なのが、相続人が複数いるケースです。不動産をそのまま残したまま相続が発生すると、実家は共有名義になる可能性が高くなります。 共有名義になると、売却や賃貸といった大きな判断だけでなく、

• ・修繕をするかどうか
• ・解体するかどうか

といった判断にも、原則として相続人全員の同意が必要になります。相続直後は問題がなくても、

• ・誰かが遠方に住んでいる
• ・生活状況や収入状況が変わる
• ・お金に対する考え方が合わない

といった様々な理由から、話し合いが難航するケースは少なくありません。その結果、「誰も使っていないのに売れない」「管理だけが続き、負担ばかり増える」といった状態に陥ることもあります。

相続前に売却して現金化しておけば、分け方が明確になり、「誰が不動産を相続するか」という調整自体を避けられます。 将来の手続きやトラブルを減らすという意味では、相続前売却は有効な選択肢の一つといえるでしょう。

② 実家を残した方がよいケース

一方で、実家をすぐに売らず、残す選択が向いている場合もあります。

• ・親がまだ住んでいる、または将来的に戻る可能性がある
• ・相続人の中に、将来住みたいと考えている人がいる
• ・立地がよく、将来的に賃貸や売却の選択肢を残したい
• ・思い出や家族の意向として、簡単に手放せない

実家を残す判断そのものが問題になるわけではありません。問題になりやすいのは、 「今は売らない」と決めたあと、その先の整理をしないまま時間が経ってしまうケースです。たとえば、

• ・親が施設に入ったあと実家が空き家になる
• ・管理を誰が担うのか決まらない
• ・相続発生後に初めて意見の違いが表面化する

といった状況になると、売却や活用の判断が一気に難しくなります。残す選択をする場合でも、

• ・誰が管理を担うのか
• ・将来売却する可能性があるのか
• ・相続人全員がその認識を共有しているか

といった点を、あらかじめ整理しておくことが重要です。

③ 判断能力があるうちにしかできないこと

実家の売却や活用を考えるうえで、意外と見落とされがちなのが「判断能力」の問題です。相続前であっても、親の判断能力が低下してしまうと、

• ・本人による売却契約ができない
• ・家族が代理で判断することもできない

といった状況が生じることがあります。

この場合、成年後見制度の利用が必要になるケースもありますが、後見人が付くと、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になります。 家庭裁判所では「売却が本人の利益になるかどうか」が厳しく判断されるため、

• ・空き家で管理が大変
• ・将来使う予定がない

といった理由だけでは、売却がなかなか認められないこともあります。 実家を売るか残すかという判断は、家族の気持ちだけでなく、手続きがスムーズに進められるかどうかという現実的な視点も含めて考える必要があります。

④ 費用とリスクをどう捉えるか

実家を残す場合、固定資産税や修繕費、管理の手間といった負担は継続的に発生します。空き家になれば、防犯や劣化対策も必要になります。

一方で、売却する場合も、

• ・売却時期による価格の変動
• ・想定していたほど高く売れない

といったリスクは避けられません。

重要なのは、「今、得か損か」だけで判断しないことです。数年後、相続が発生したときに、誰が管理を担い、誰が費用を負担することになるのかまで含めて考える必要があります。

⑤ 「売る・残す」を決める前に確認しておきたいこと

最終的な判断に入る前に、次の点を整理しておくことが有効です。

• ・相続人は誰になるのか
• ・実家をどうしたいと考えている人がいるか
• ・売却した場合と残した場合、それぞれの負担はどう変わるか
• ・判断を先送りした場合、何が問題になりそうか

これらを整理しないまま「とりあえず相続してから考えよう」としてしまうと、結果的に選択肢が一気に狭まることがあります。 一方で、事前に整理しておけば、相続が発生したあとも「どうすればいいか分からない状態」ではなく、「いくつかの選択肢を持った状態」で話し合いを進めることができます。

売るか残すかを今すぐに決める必要はありません。しかし、事前に必要な情報や条件を整理しておくだけでも、その後の対応は大きく変わります。