はじめに

相続した不動産が、思っていたほど「資産」にならない。そんな悩みを抱える人が増えています。特に、誰も住まなくなった実家や管理の難しい土地は、税金や維持費ばかりかかってしまい、利益を生まない“負動産（マイナスの資産）”になりがちです。

総務省の調査によると、全国の空き家は約900万戸にのぼり、その多くが相続をきっかけに発生しています。しかし、空き家は活用の仕方次第で価値を生み出すことも可能です。この記事では、「相続した空き家をどう活かすか」という視点から、現実的な選択肢をご紹介します。

負動産になってしまう理由

相続不動産が“負動産”と化してしまう背景には、いくつかの共通点があります。

• 維持費がかかる：固定資産税、火災保険、草刈りや修繕などの費用の発生。
• 老朽化が進む：放置している間に傷みが進行し、売却・賃貸価値の低下やリフォーム費用の増大。
• 需要がない立地：地方や郊外では、借り手や買い手が見つかりにくく、市場価値の低下。

こうした要因が重なると、「売れない・貸せない・使えない」状態に陥ります。しかし、活用・売却・管理の方向性を早めに決めることで、資産として再び活かすことができます。まずは現地の状況を確認し、修繕の必要性や市場価格を把握することが第一歩です。

活用の選択肢①：リフォームして賃貸運用

住まなくなった家を賃貸物件として活用する方法です。築年数が古くても、軽微なリフォームやハウスクリーニングで貸し出せるケースは少なくありません。

ポイント

• ・定期借家契約や短期賃貸（マンスリー・民泊）の活用による柔軟な運用。
• ・家具付き賃貸として、転勤者やリモートワーカー向け需要の獲得。
• ・古民家をリノベーションし、カフェや宿泊施設へ転用する事例の増加。

ただし、家賃相場や改修費を考慮すると、すぐに黒字化しない場合もあります。初期投資を抑えたい場合は「簡易リフォーム＋短期賃貸」など、段階的な運用を検討すると良いでしょう。また、地方自治体によっては「空き家活用補助金」「リフォーム支援制度」などの助成を受けられる場合もあります。地域と連携した活用で、収益と社会的意義を両立させることが可能です。

活用の選択肢②：売却＋活用（リースバック・土地活用など）

「維持は難しいけれど、完全に手放したくはない」という場合には、リースバックという選択肢もあります。これは一度売却したあと、買主と賃貸契約を結んでそのまま住み続ける仕組みです。まとまった資金を得つつ、生活環境を変えずに済むのが大きな利点です。

ポイント

• ・リースバックでは賃料設定や買戻し条件が契約ごとに異なるため、複数社の比較が重要。
• ・土地を解体して駐車場、コインランドリー、トランクルーム、太陽光発電などへの転用。
• ・「売るか」「貸すか」で迷う場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、市場価値と修繕コストのバランスを確認すると安心。

活用の選択肢③：管理代行・サブリースを利用

遠方に住んでいたり、仕事が忙しくて管理が難しい場合には、空き家管理サービスの利用も有効です。専門業者が定期的に巡回・清掃・通風・郵便物の確認などを行い、老朽化や近隣トラブルを防ぎます。

また、賃貸運用を考えている場合は、サブリース（管理会社による一括借上げ）の利用も選択肢のひとつです。空室リスクを抑えつつ、毎月一定の収入を得ることができます。契約条件や賃料設定の仕組みをよく確認した上で、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

注意点：放置だけはNG

「今は使わないから」「そのうち考えよう」と放置してしまうと、

• ・固定資産税の負担増加
• ・老朽化による倒壊や近隣からの苦情
• ・2024年施行の相続登記義務化による過料リスク

特に、相続登記をしないまま放置すると、売却・賃貸・管理委託のすべてが行えなくなるため注意が必要です。現状維持のまま放置してしまうのが、最もリスクの高い選択肢です。

まとめ

相続した空き家を「負動産」として手放すのは簡単ですが、少し視点を変えれば、新しい価値を生み出す資産に変えることもできます。

• 活用：リフォームや賃貸で収益化
• 売却：リースバックや土地活用による柔軟な資金化
• 管理：代行サービスによる維持コストの最小化

特に近年は、相続登記義務化をきっかけに「空き家の整理」を検討する人が増えています。どの方法を選ぶにしても、早めに行動することが損失を防ぐ第一歩です。

ディスカバリサーチでは、相続後の不動産について「放棄・売却・活用」まで幅広くサポートしています。空き家の扱いに迷ったときは、ぜひお気軽にご相談ください。