親名義の家にそのまま住むときの注意点 知らないと損する登記・税金・相続のリスク
親名義の家にそのまま住むときの注意点 知らないと損する登記・税金・相続のリスク
「親の家にそのまま住んでいる」「実家を建て替えて同居している」という人は少なくありません。 一見、何の問題もないように思えますが、名義を親のままにしていると、将来的に思わぬトラブルが起きることがあります。 相続登記の義務化が始まった今、「親名義のまま住み続ける」ことは、避けて通れないリスクになりつつあります。 この記事では、親名義の家に住むときに知っておきたい登記・税金・相続の注意点を詳しく解説します。
① 名義を変えないまま住むリスクとは
1．相続時に手続きが複雑化する
親名義のまま家に住んでいると、親が亡くなった瞬間に相続手続きが発生します。 仮にあなたが長年その家に住んでいても、名義が親のままなら「あなたの家」ではありません。 たとえば、次のようなケースが考えられます。
- ・相続人が複数いる場合、家をどうするか全員で合意が必要。
- ・「住んでいる人が有利」にはならず、兄弟姉妹の同意がなければ売却・登記ができない。
- ・話し合いがまとまらず共有名義になると、将来さらに処分が困難に。
登記の手続きは亡くなってからではなく、元気なうちに進めることが肝心です。
2．売却・建て替え・ローンが組めない
親名義のままでは、法的には親の所有物です。そのため居住している子どもでも、以下のような制約があります。
- ・家を売却できない（親の同意と署名・押印が必須）
- ・建て替え時にローンを組もうとしても、所有者が親名義だと審査が通らない
- ・増改築や担保設定にも親の承諾が必要
つまり、「自分の家」と思っていても、法的には何も決定権がないという状況です。 親が高齢・認知症になると同意が得られず、工事や建て替えが完全に止まるリスクもあります。
3．固定資産税・火災保険の名義も要注意
固定資産税の納税通知書は所有者（親）宛てで届きます。 子が代わりに支払っても「名義上の納税義務者」ではないため、住宅ローン控除や減税の対象にならないことがあります。 また、火災保険も名義が親のままだと補償が十分に受けられないおそれがあります。 実際の居住者が子であっても契約者が親のままだと、事故時に保険金が支払われないケースもあるため要注意です。
② 「親名義のまま放置した」実例に見る落とし穴
ケース1：相続登記を放置
相続登記をしないまま数年が経過し、相続人が孫世代まで拡大。登記に必要な署名・書類が膨大になり、話し合いが進まず、最終的には「名義人不明土地」の扱いに。
ケース2：認知症で同意が得られず手続き不能
親が認知症を発症してから登記を進めようとしたが、同意が取れず停止。成年後見制度の利用で時間も費用も増大し、建て替え・売却が数年単位でストップ。
ケース3：名義確認不足で補助金が受けられない
親の名義のままリフォーム契約を進め、補助金要件に合致せず自己負担に。契約自体が無効となり、数十万円規模の損失へ。
どのケースにも共通するのは、「今は困っていないから大丈夫」という油断です。早い段階から準備しておくかどうかで、将来の負担は大きく変わります。
③ トラブルを防ぐ3つの対策
トラブルを防ぐためには、まず「誰が所有者なのか」を明確にすることが最重要です。
〈相続前なら〉
- ・生前贈与で名義を移す
親が健在なうちに贈与契約を結び、子どもへ所有権を移す方法です。贈与税の課税はあるものの、年間110万円までは非課税（基礎控除）。住宅取得資金贈与の特例などを活用すれば、負担を抑えながら確実に名義を移せます。 - ・名義変更登記を行う
贈与契約を交わしたら、法務局で名義変更登記が必要です。登記をして初めて法的な所有権移転とみなされます。「贈与の書類を作っただけ」では完了しません。通常は司法書士に依頼し、必要書類や登録免許税が発生します。 - ・遺言書で意思を明確にする
「自宅は長男に相続させる」などを遺言に明記しておけば、相続発生後のトラブルを防げます。分割しにくい不動産は、誰が住むのか・相続するのかをあらかじめはっきりさせておくことが重要です。
〈相続後なら〉
- ・遺産分割協議書を作成する
相続人全員で、誰がどの財産を相続するかを決め、書面（遺産分割協議書）に残します。法務局での登記に必須です。 - ・相続登記を行う（義務化に注意）
遺産分割協議書が整ったら、法務局で相続登記を申請します。
いずれの場合も、名義を曖昧にしないことがトラブル回避の第一歩。親が元気なうちに手続きを確認しておけば、家族の負担を減らし、安心して暮らせる環境を維持できます。
④ 専門家に相談するときのポイント
「誰に頼むか」よりも、「何を決めたいのか」を明確にしてから相談すると、進みが早くなります。
- ・現在の名義人は誰か
- ・固定資産税・保険料を誰が支払っているか
- ・登記簿に抵当権（ローン）が残っていないか
- ・建物・土地の評価額と市場価格を把握しているか
- ・将来の相続人は誰になるか
これらを整理して臨めば、司法書士・税理士・不動産会社の提案は格段に具体的になります。 行動に移すことは大切ですが、「とりあえず相談」ではなく、 まずは「現状を整理し、将来の方向性を明確にする」ことが成功への第一歩です。
まとめ
親名義の家にそのまま住み続けるのは、一見安心でも、法的・税務的には不安定な状態です。
- ・名義をそのままにすると、売却・建て替え・相続のたびに支障が出る
- ・認知症や死亡後は手続きが困難になり、家の処分が長期化する
- ・火災保険や固定資産税のトラブルも起こりうる
早めに登記・贈与・遺言などの対策を講じれば、親の財産を守りつつ家族の負担を最小限にできます。 ディスカバリサーチでは、名義変更や相続登記、空き家活用など、相続に関わる不動産の課題を幅広くサポートしています。 迷ったときは、ぜひお気軽にご相談ください。
不動産相続のご相談なら ディスカバリサーチがトータルサポート：
お問い合わせはこちら
その相続、本当に大丈夫？“争族”にならないための「意思能力®鑑定」 ：
詳細はこちら
